Die vermögensverwaltende GmbH für Immobilien und Kapitalerträge: Lohnt sich das?
Die vermögensverwaltende GmbH (auch "Immobilien-GmbH" genannt) ist ein beliebtes Modell zur steueroptimierten Verwaltung von Immobilien und Kapitalerträgen. Doch lohnt sie sich wirklich für jeden Investor? In diesem Beitrag erklären wir die wichtigsten Vor- und Nachteile dieser Struktur und wann sie sinnvoll ist.
Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?
Eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) ist eine Kapitalgesellschaft, die ausschließlich eigenes Vermögen verwaltet, also z. B. Immobilien vermietet oder Kapitalanlagen hält, ohne eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben.
Im Gegensatz zu einer klassischen GmbH ist sie nicht gewerbesteuerpflichtig, sofern sie nur vermietete Immobilien oder Kapitalanlagen verwaltet und keine gewerblichen Einnahmen erzielt.
Vorteile einer vermögensverwaltenden GmbH
1. Steuerliche Vorteile bei laufenden Erträgen
- Geringere Steuerbelastung: Die Einnahmen aus Vermietung unterliegen nur der Körperschaftsteuer von 15 % und Solidaritätszuschlag (insgesamt ca. 15,825 %), statt dem oft höheren Einkommensteuersatz bei Privatpersonen (bis zu 45 %).
- Keine Gewerbesteuer: Solange die GmbH nur vermögensverwaltend tätig ist, fällt keine Gewerbesteuer an.
- Geringe Besteuerung von Dividenden und Veräußerungsgewinnen: Kapitalerträge (z. B. Aktiengewinne) werden innerhalb der GmbH mit nur 1,5 % (Teileinkünfteverfahren) bis maximal 15 % besteuert.
2. Haftungsbeschränkung
- Die GmbH ist eine eigene juristische Person. Das bedeutet, dass das private Vermögen der Gesellschafter vor Gläubigern der GmbH geschützt ist.
3. Thesaurierungsmöglichkeiten
- Gewinne können innerhalb der GmbH angesammelt und reinvestiert werden, ohne dass sofort hohe Steuerabzüge für private Entnahmen anfallen.
4. Einfachere Nachfolgeregelung
- Eine GmbH kann leichter vererbt oder verkauft werden als Immobilien im Privatvermögen.
Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH
1. Hohe Besteuerung bei Verkauf
- Immobiliengewinne innerhalb der GmbH unterliegen Körperschaftsteuer (15 %) und Gewerbesteuer (ca. 15 %, je nach Kommune), sodass insgesamt rund 30 % Steuern fällig sind.
- Im Privatvermögen kann eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Dieser Vorteil entfällt bei der GmbH.
2. Doppelbesteuerung bei Entnahmen
- Werden Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet, fällt zusätzlich Abgeltungsteuer (25 % + Solidaritätszuschlag) an, sodass die Gesamtsteuerbelastung bis zu 50 % betragen kann.
3. Höhere Verwaltungskosten
- Die GmbH muss eine aufwendige Buchhaltung und Jahresabschlüsse erstellen, was zusätzliche Kosten verursacht (Steuerberater, Notar, Handelsregistergebühren etc.).
4. Grunderwerbsteuer bei Einbringung von Immobilien
- Wird eine privat gehaltene Immobilie in die GmbH eingebracht, fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Allerdings gibt es Möglichkeiten, dies unter bestimmten Voraussetzungen zu vermeiden (z. B. durch die Anwendung von § 5 GrEStG mit Behaltefrist von 5 Jahren).
Wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH?
- Wenn langfristig Erträge thesauriert werden sollen: Wer die Gewinne innerhalb der GmbH belässt und reinvestiert, profitiert von der niedrigen Steuerbelastung.
- Wenn mehrere Gesellschafter Immobilien gemeinsam halten wollen: Eine GmbH bietet eine klare Regelung der Eigentumsverhältnisse.
- Wenn Kapitalerträge erzielt werden: Dividenden und Aktiengewinne können in der GmbH steuerlich günstiger behandelt werden als im Privatvermögen.
Die vermögensverwaltende GmbH bietet viele steuerliche Vorteile, vor allem für langfristige Investoren, die Erträge thesaurieren. Allerdings sollten Anleger die höheren Verwaltungskosten und die hohe Steuerbelastung bei Immobilienverkäufen berücksichtigen.
Eine individuelle steuerliche Beratung ist daher unbedingt empfehlenswert, um die beste Struktur für die eigene Investition zu finden.
